DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM PEDIDO DE LIMINAR: IMÓVEL PODE SER DADO COMO GARANTIA.

Desde o advento da Lei n.º 12.112/2009, que modificou a Lei n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a falta de pagamento dos aluguéis e encargos da locação passou a ser justa causa para o PEDIDO DE LIMINAR com vistas a desocupação do imóvel em 15 dias, desde que a relação locatícia esteja desprovida de qualquer garantia.

Assim, dispõe o art. 59, § 1º, IX, que: 

§ 1º. Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo

IX. a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

É certo que a novidade tem repercutindo favoravelmente no mercado imobiliário, inclusive possibilitando a efetivação de muitas locações sem a exigência de prestação de garantia ou apresentação do fiador, dada a facilidade da retomada do imóvel em caso de falta de pagamento.

Porém, o fato que deve ser levado em consideração é que por ocasião da propositura da ação de despejo com pedido de liminar deverá o locador PRESTAR UMA CAUÇÃO equivalente a três (03) meses de aluguel.

Ora, é normal que o locador não disponha de recursos financeiros para depositar a caução exigida pelo dispositivo legal, até porque já está enfrentando a inadimplência do locatário. Diante disso, tem se observado que muitos locadores oferecem o próprio imóvel locado como garantia real, evidentemente de valor muito superior ao da caução de três aluguéis exigida, o que muitas vezes não tem sido admitido pelos juízes de primeiro grau, que sustentam que a caução deve ser em dinheiro.

Ao contrário disso, o entendimento adotado no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é no sentido da POSSIBILIDADE DE DAR O IMÓVEL LOCADO COMO CAUÇÃO, valendo citar a ementa de julgamento ocorrido no dia 21/10/2013, que bem enfrentou a questão:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS Ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar c.c. cobrança de aluguéis Decisão de Primeiro Grau que deixou de receber como caução o próprio imóvel gerador da controvérsia, fixando que a garantia só pode ser prestada em dinheiro Posicionamento equivocado Possibilidade de ser aceito em caução o imóvel locado, que é capaz de assegurar à ré o ressarcimento de ré eventuais danos que possam advir Recurso provido, reformando-se a r. decisão ora guerreada.TJSP, Agravo de Instrumento nº 2016060-63.2013.8.26.0000, Julgamento em 21/10/2013. Relator Des. Carlos Nunes.

Por conclusão, tem-se que o próprio imóvel locado pode ser dado como garantia para deferimento do despejo requerido como medida liminar.

Súmula 08 do TJ-SP - Bem do fiador pode ser penhorado

Em que pese a claridade das disposições do art. 3º, VII, da Lei n.º 8.009/90, era muito comum que os fiadores utilizassem como argumento de defesa a impenhorabilidade do bem de família.

Referida tese não subsistia.

Entretanto, com a advento da Emenda Constitucional de n.º 26, que elevou a MORADIA ao status de garantia constitucional, como direito social, a questão tem reacendido, sendo que a nova tese dos fiadores tem sido no sentido de que a citada EC teria revogado o art. 3º, VII, da Lei n.º 8.009/90.

Novamente, essa tese não tem vingado, a despeito das diversos entendimentos, e até mesmo julgados, em sentido contrário. E para por uma pá de cal na questão, o Egrégio Tribunal de Justiça editou a Súmula 08, nos seguintes termos:

Súmula 8: É penhorável o único imóvel do fiador em contrato locatício, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009, de 29.03.1990, mesmo após o advento da Emenda Constitucional nº 26, de 14.02.2000. 

Súmula 07 - TJSP - Fiador responde mesmo após a prorrogação do contrato

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo editou a Súmula n.º 07, uniformizando o entendimento no sentido de que nos contratos de locação o FIADOR continua como responsável mesmo após a prorrogação da locação por prazo indeterminado, se o mesmo não se exonerar da obrigação assumida como determina a lei. Ou seja, a responsabilidade do fiador vai até a entrega das chaves, salvo se, vencido o prazo contratual o fiador se exonerar ou for o contrato prever de forma diversa.

VEJA A ÍNTEGRA DA SÚMULA:

Súmula 7: Nos contratos de locação, responde o fiador pelas suas obrigações mesmo após a
prorrogação do contrato por prazo indeterminado se não se exonerou na forma da lei.

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