Reviravolta na jurisprudência - Fiador x Locação Comercial.

O Supremo Tribunal Federal afastou a penhorabilidade do bem de família do fiador, na locação comercial.

Mais uma vez a figura do FIADOR foi objeto de reviravolta no STF. Dessa vez, a 1ª turma da Corte Máxima decidiu não ser possível penhorar o bem de família do fiador, em se tratando de locação comercial.

A decisão não foi unânime e sim por maioria dos votos, sendo que os Ministros deram provimento em um recurso em que se alegava ser nula a arrematação de uma casa de um fiador, em locação comercial.

Em outubro/2014 é que a questão teve seu julgamento iniciado, através do RE n.º 605.709. Na época, o ministro Dias Toffoli, relator do caso, deu seu voto pelo desprovimento do Recurso Extraordinário, entendendo pela possibilidade de penhora do bem de família, tanto na locação residencial como na comercial, decisão que, a meu ver, atende melhor o espírito e a literalidade da Lei.

No entanto o julgamento foi suspenso, isso por conta do pedido de vista do ministro Luís Roberto Barroso, o qual posteriormente acompanhou o entendimento do ministro relator.

Para o ministro, nada obsta a penhora do bem de família na locação comercial, na medida em que, embora não envolva direito à moradia dos locatários, compreende o seu direito à livre iniciativa, que também tem fundamento constitucional.

Nas palavras do ministro, a possibilidade de penhora do bem de família do fiador que, voluntariamente oferece seu patrimônio como garantia do débito, impulsiona o empreendedorismo ao viabilizar a celebração de contratos de locação empresarial em termos mais favoráveis.

Não foi esse o entender da ministra Rosa Weber, que abriu divergência ao acolher o parecer do MPF, que se manifestou pelo provimento do recurso extraordinário, entendimento que restou seguido pela maioria dos ministros, que entenderam que “não se pode potencializar a livre iniciativa em detrimento de um direito fundamental que é o direito à moradia, tendo em vista que o afastamento da penhora visa a beneficiar a família”.

Com isso, a figura do fiador ficou frágil em se tratando se LOCAÇÃO COMERCIAL, cabendo aos operadores desse mercado buscar melhores opções para garantir tais contratos.

FORMULÁRIO PRONTO - CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Uma vez ajustada uma LOCAÇÃO de determinado imóvel é muito importante redigir um CONTRATO, visto que dele constam as obrigações e seus parâmetros.

Normalmente constam dos CONTRATOS a identificação das partes (LOCADOR e LOCATÁRIO), dados do imóvel locado, valor do aluguel, dia de vencimento da obrigação, índice e periodicidade do reajuste, entre outras informações, que facilitarão posterior execução do título.

E não é só. Os contratos de locação normalmente fazem alusão à garantia dada, sendo obrigatório sua forma escrita quando a opção for pelo fiador.

Não que a locação verbal não seja válida. Mas requer futura prova do ajuste, o que dificulta ou retarda a proteção dos interesses envolvidos.

O ideal é procurar uma consultoria para a redação do contrato, um advogado especialista em direito imobiliário, ou mesmo um corretor preparado, para garantir a adequação ao caso específico e a tutela integral do direito envolvido.

Fica a dica.

Obs: se for custosa a elaboração de um contrato mais detalhado faça ao menos um contrato simples.

SUGESTÃO: 
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DÉBITOS DE ÁGUA E LUZ DEVEM SER COBRADOS DE QUEM USOU O SERVIÇO E NÃO DO LOCADOR/PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL

Observa-se com muita frequência que as empresas fornecedoras dos serviços de água e energia elétrica tratam os débitos pelos consumos respectivos como obrigação propter rem, ou seja, como uma obrigação real, que segue a coisa, independentemente de quem quer que a tenha contraído.

Por outro lado, o entendimento que prevalece é no sentido de que os débitos concernentes a água e luz são de natureza pessoal, ou seja, vinculam-se apenas a pessoa que efetuou o consumo, seja ela o proprietário/locador, o locatário, o usufrutuário ou qualquer pessoa.

Nesse sentido, inclusive, vale citar as seguintes decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, julgadas em data recente, que abordaram o cerne da questão:

Fornecimento de água e esgoto. Dívida de natureza pessoal e não “propter rem”. Imóvel locado. Cobrança que deve ser dirigida ao locatário e não ao titular do domínio das parcelas vencidas e não pagas. Solidariedade inexistente, não se equiparando à lei decreto estadual sobre a matéria. Sentença mantida. Apelo improvido. TJ-SP, 34ª Câmara, Apelação nº 0155275-92.2007.8.26.0002, Voto 23.239, Relator Desembargador SOARES LEVADA, Julgada em 07/10/2013.

PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS COBRANÇA FORNECIMENTO DE ÁGUA E COLETA DE ESGOTO IMÓVEL ALUGADO DÍVIDA DO INQUILINO - OBRIGAÇÃO PESSOAL DECRETO Nº 41.446/96 ILEGALIDADE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELOS SERVIÇOS A SI PRESTADOS - RECURSO NÃO PROVIDO. A obrigação decorrente da prestação de serviços de fornecimento de água e coleta de esgotos não se caracteriza como propter rem, mas sim pessoal, razão pela qual recaem sobre aquele que dele usufruiu, sendo irrelevante a norma constante do art. 19, §2º do Dec. Est. 44.466/96, posto ilegal. TJ-SP, 31ª Câmara, Apelação nº 0117355-32.2008.8.26.0008, Rel. Des. PAULO AYROSA, Julgada em 28/02/2012.

DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ENERGIA ELÉTRICA Contrato de locação - Débito relativo a período em que o imóvel estava alugado para outra pessoa Responsabilidade do locatário anterior Obrigação de caráter pessoal e não de obrigação “propter rem” O vínculo que se estabelece é entre a empresa responsável pelo fornecimento de energia elétrica e o usuário, o qual se beneficia dos serviços Danos morais configurados, ante a suspensão do fornecimento de energia Indenização devida - Sentença mantida Recurso não provido. TP-SP, Apelação nº 3003683-19.2009.8.26.0506, Rel. Des. Mario de Oliveira, Julgada em 16/09/2013.

E o entendimento adotado no Superior Tribunal de Justiça não é diferente. Veja-se:

“O entendimento jurisprudencial proferido pela instância de origem coaduna-se com o desta Corte Superior no sentido de que o débito tanto de água como de energia elétrica é de natureza pessoal, ou seja, não é propter rem, não estando vinculada ao imóvel, de modo que não pode o ora recorrido ser responsabilizado pelo pagamento de serviço de fornecimento de água utilizado por outras pessoas” (STJ. REsp 1311418/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, T2, j. 17.04.2012).

Dessa forma, tem-se que é devedor dos serviços de água e luz tão somente aquele que figurou como beneficiários dos mesmos (por exemplo, o locatário), e não necessariamente o proprietário/locador, o qual poderá se socorrer da via judicial para reconhecer a ilegalidade da cobrança, se for indevidamente acionado ou tiver o serviço suspenso/interrompido por débitos alheios.

Uma boa dica, para facilitar a defesa do proprietário/locador do imóvel, em caso de locação, é sempre ter um contrato por escrito, preferencialmente com firma reconhecida, do qual conste, ainda, a obrigação de o locatário transferir a conta de água/energia para o seu nome. Também é importante que haja um termo de entrega de chaves ou de finalização da locação, para comprovação do período em que os serviços públicos foram utilizados pelo locatário e não pelo locador.

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM PEDIDO DE LIMINAR: IMÓVEL PODE SER DADO COMO GARANTIA.

Desde o advento da Lei n.º 12.112/2009, que modificou a Lei n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a falta de pagamento dos aluguéis e encargos da locação passou a ser justa causa para o PEDIDO DE LIMINAR com vistas a desocupação do imóvel em 15 dias, desde que a relação locatícia esteja desprovida de qualquer garantia.

Assim, dispõe o art. 59, § 1º, IX, que: 

§ 1º. Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo

IX. a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

É certo que a novidade tem repercutindo favoravelmente no mercado imobiliário, inclusive possibilitando a efetivação de muitas locações sem a exigência de prestação de garantia ou apresentação do fiador, dada a facilidade da retomada do imóvel em caso de falta de pagamento.

Porém, o fato que deve ser levado em consideração é que por ocasião da propositura da ação de despejo com pedido de liminar deverá o locador PRESTAR UMA CAUÇÃO equivalente a três (03) meses de aluguel.

Ora, é normal que o locador não disponha de recursos financeiros para depositar a caução exigida pelo dispositivo legal, até porque já está enfrentando a inadimplência do locatário. Diante disso, tem se observado que muitos locadores oferecem o próprio imóvel locado como garantia real, evidentemente de valor muito superior ao da caução de três aluguéis exigida, o que muitas vezes não tem sido admitido pelos juízes de primeiro grau, que sustentam que a caução deve ser em dinheiro.

Ao contrário disso, o entendimento adotado no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é no sentido da POSSIBILIDADE DE DAR O IMÓVEL LOCADO COMO CAUÇÃO, valendo citar a ementa de julgamento ocorrido no dia 21/10/2013, que bem enfrentou a questão:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS Ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar c.c. cobrança de aluguéis Decisão de Primeiro Grau que deixou de receber como caução o próprio imóvel gerador da controvérsia, fixando que a garantia só pode ser prestada em dinheiro Posicionamento equivocado Possibilidade de ser aceito em caução o imóvel locado, que é capaz de assegurar à ré o ressarcimento de ré eventuais danos que possam advir Recurso provido, reformando-se a r. decisão ora guerreada.TJSP, Agravo de Instrumento nº 2016060-63.2013.8.26.0000, Julgamento em 21/10/2013. Relator Des. Carlos Nunes.

Por conclusão, tem-se que o próprio imóvel locado pode ser dado como garantia para deferimento do despejo requerido como medida liminar.

Súmula 08 do TJ-SP - Bem do fiador pode ser penhorado

Em que pese a claridade das disposições do art. 3º, VII, da Lei n.º 8.009/90, era muito comum que os fiadores utilizassem como argumento de defesa a impenhorabilidade do bem de família.

Referida tese não subsistia.

Entretanto, com a advento da Emenda Constitucional de n.º 26, que elevou a MORADIA ao status de garantia constitucional, como direito social, a questão tem reacendido, sendo que a nova tese dos fiadores tem sido no sentido de que a citada EC teria revogado o art. 3º, VII, da Lei n.º 8.009/90.

Novamente, essa tese não tem vingado, a despeito das diversos entendimentos, e até mesmo julgados, em sentido contrário. E para por uma pá de cal na questão, o Egrégio Tribunal de Justiça editou a Súmula 08, nos seguintes termos:

Súmula 8: É penhorável o único imóvel do fiador em contrato locatício, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009, de 29.03.1990, mesmo após o advento da Emenda Constitucional nº 26, de 14.02.2000. 

Súmula 07 - TJSP - Fiador responde mesmo após a prorrogação do contrato

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo editou a Súmula n.º 07, uniformizando o entendimento no sentido de que nos contratos de locação o FIADOR continua como responsável mesmo após a prorrogação da locação por prazo indeterminado, se o mesmo não se exonerar da obrigação assumida como determina a lei. Ou seja, a responsabilidade do fiador vai até a entrega das chaves, salvo se, vencido o prazo contratual o fiador se exonerar ou for o contrato prever de forma diversa.

VEJA A ÍNTEGRA DA SÚMULA:

Súmula 7: Nos contratos de locação, responde o fiador pelas suas obrigações mesmo após a
prorrogação do contrato por prazo indeterminado se não se exonerou na forma da lei.

MENSAGEM DE INICIAÇÃO

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