DÉBITOS DE ÁGUA E LUZ DEVEM SER COBRADOS DE QUEM USOU O SERVIÇO E NÃO DO LOCADOR/PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL

Observa-se com muita frequência que as empresas fornecedoras dos serviços de água e energia elétrica tratam os débitos pelos consumos respectivos como obrigação propter rem, ou seja, como uma obrigação real, que segue a coisa, independentemente de quem quer que a tenha contraído.

Por outro lado, o entendimento que prevalece é no sentido de que os débitos concernentes a água e luz são de natureza pessoal, ou seja, vinculam-se apenas a pessoa que efetuou o consumo, seja ela o proprietário/locador, o locatário, o usufrutuário ou qualquer pessoa.

Nesse sentido, inclusive, vale citar as seguintes decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, julgadas em data recente, que abordaram o cerne da questão:

Fornecimento de água e esgoto. Dívida de natureza pessoal e não “propter rem”. Imóvel locado. Cobrança que deve ser dirigida ao locatário e não ao titular do domínio das parcelas vencidas e não pagas. Solidariedade inexistente, não se equiparando à lei decreto estadual sobre a matéria. Sentença mantida. Apelo improvido. TJ-SP, 34ª Câmara, Apelação nº 0155275-92.2007.8.26.0002, Voto 23.239, Relator Desembargador SOARES LEVADA, Julgada em 07/10/2013.

PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS COBRANÇA FORNECIMENTO DE ÁGUA E COLETA DE ESGOTO IMÓVEL ALUGADO DÍVIDA DO INQUILINO - OBRIGAÇÃO PESSOAL DECRETO Nº 41.446/96 ILEGALIDADE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELOS SERVIÇOS A SI PRESTADOS - RECURSO NÃO PROVIDO. A obrigação decorrente da prestação de serviços de fornecimento de água e coleta de esgotos não se caracteriza como propter rem, mas sim pessoal, razão pela qual recaem sobre aquele que dele usufruiu, sendo irrelevante a norma constante do art. 19, §2º do Dec. Est. 44.466/96, posto ilegal. TJ-SP, 31ª Câmara, Apelação nº 0117355-32.2008.8.26.0008, Rel. Des. PAULO AYROSA, Julgada em 28/02/2012.

DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ENERGIA ELÉTRICA Contrato de locação - Débito relativo a período em que o imóvel estava alugado para outra pessoa Responsabilidade do locatário anterior Obrigação de caráter pessoal e não de obrigação “propter rem” O vínculo que se estabelece é entre a empresa responsável pelo fornecimento de energia elétrica e o usuário, o qual se beneficia dos serviços Danos morais configurados, ante a suspensão do fornecimento de energia Indenização devida - Sentença mantida Recurso não provido. TP-SP, Apelação nº 3003683-19.2009.8.26.0506, Rel. Des. Mario de Oliveira, Julgada em 16/09/2013.

E o entendimento adotado no Superior Tribunal de Justiça não é diferente. Veja-se:

“O entendimento jurisprudencial proferido pela instância de origem coaduna-se com o desta Corte Superior no sentido de que o débito tanto de água como de energia elétrica é de natureza pessoal, ou seja, não é propter rem, não estando vinculada ao imóvel, de modo que não pode o ora recorrido ser responsabilizado pelo pagamento de serviço de fornecimento de água utilizado por outras pessoas” (STJ. REsp 1311418/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, T2, j. 17.04.2012).

Dessa forma, tem-se que é devedor dos serviços de água e luz tão somente aquele que figurou como beneficiários dos mesmos (por exemplo, o locatário), e não necessariamente o proprietário/locador, o qual poderá se socorrer da via judicial para reconhecer a ilegalidade da cobrança, se for indevidamente acionado ou tiver o serviço suspenso/interrompido por débitos alheios.

Uma boa dica, para facilitar a defesa do proprietário/locador do imóvel, em caso de locação, é sempre ter um contrato por escrito, preferencialmente com firma reconhecida, do qual conste, ainda, a obrigação de o locatário transferir a conta de água/energia para o seu nome. Também é importante que haja um termo de entrega de chaves ou de finalização da locação, para comprovação do período em que os serviços públicos foram utilizados pelo locatário e não pelo locador.

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM PEDIDO DE LIMINAR: IMÓVEL PODE SER DADO COMO GARANTIA.

Desde o advento da Lei n.º 12.112/2009, que modificou a Lei n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a falta de pagamento dos aluguéis e encargos da locação passou a ser justa causa para o PEDIDO DE LIMINAR com vistas a desocupação do imóvel em 15 dias, desde que a relação locatícia esteja desprovida de qualquer garantia.

Assim, dispõe o art. 59, § 1º, IX, que: 

§ 1º. Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo

IX. a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

É certo que a novidade tem repercutindo favoravelmente no mercado imobiliário, inclusive possibilitando a efetivação de muitas locações sem a exigência de prestação de garantia ou apresentação do fiador, dada a facilidade da retomada do imóvel em caso de falta de pagamento.

Porém, o fato que deve ser levado em consideração é que por ocasião da propositura da ação de despejo com pedido de liminar deverá o locador PRESTAR UMA CAUÇÃO equivalente a três (03) meses de aluguel.

Ora, é normal que o locador não disponha de recursos financeiros para depositar a caução exigida pelo dispositivo legal, até porque já está enfrentando a inadimplência do locatário. Diante disso, tem se observado que muitos locadores oferecem o próprio imóvel locado como garantia real, evidentemente de valor muito superior ao da caução de três aluguéis exigida, o que muitas vezes não tem sido admitido pelos juízes de primeiro grau, que sustentam que a caução deve ser em dinheiro.

Ao contrário disso, o entendimento adotado no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é no sentido da POSSIBILIDADE DE DAR O IMÓVEL LOCADO COMO CAUÇÃO, valendo citar a ementa de julgamento ocorrido no dia 21/10/2013, que bem enfrentou a questão:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS Ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar c.c. cobrança de aluguéis Decisão de Primeiro Grau que deixou de receber como caução o próprio imóvel gerador da controvérsia, fixando que a garantia só pode ser prestada em dinheiro Posicionamento equivocado Possibilidade de ser aceito em caução o imóvel locado, que é capaz de assegurar à ré o ressarcimento de ré eventuais danos que possam advir Recurso provido, reformando-se a r. decisão ora guerreada.TJSP, Agravo de Instrumento nº 2016060-63.2013.8.26.0000, Julgamento em 21/10/2013. Relator Des. Carlos Nunes.

Por conclusão, tem-se que o próprio imóvel locado pode ser dado como garantia para deferimento do despejo requerido como medida liminar.

Súmula 08 do TJ-SP - Bem do fiador pode ser penhorado

Em que pese a claridade das disposições do art. 3º, VII, da Lei n.º 8.009/90, era muito comum que os fiadores utilizassem como argumento de defesa a impenhorabilidade do bem de família.

Referida tese não subsistia.

Entretanto, com a advento da Emenda Constitucional de n.º 26, que elevou a MORADIA ao status de garantia constitucional, como direito social, a questão tem reacendido, sendo que a nova tese dos fiadores tem sido no sentido de que a citada EC teria revogado o art. 3º, VII, da Lei n.º 8.009/90.

Novamente, essa tese não tem vingado, a despeito das diversos entendimentos, e até mesmo julgados, em sentido contrário. E para por uma pá de cal na questão, o Egrégio Tribunal de Justiça editou a Súmula 08, nos seguintes termos:

Súmula 8: É penhorável o único imóvel do fiador em contrato locatício, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009, de 29.03.1990, mesmo após o advento da Emenda Constitucional nº 26, de 14.02.2000. 

Súmula 07 - TJSP - Fiador responde mesmo após a prorrogação do contrato

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo editou a Súmula n.º 07, uniformizando o entendimento no sentido de que nos contratos de locação o FIADOR continua como responsável mesmo após a prorrogação da locação por prazo indeterminado, se o mesmo não se exonerar da obrigação assumida como determina a lei. Ou seja, a responsabilidade do fiador vai até a entrega das chaves, salvo se, vencido o prazo contratual o fiador se exonerar ou for o contrato prever de forma diversa.

VEJA A ÍNTEGRA DA SÚMULA:

Súmula 7: Nos contratos de locação, responde o fiador pelas suas obrigações mesmo após a
prorrogação do contrato por prazo indeterminado se não se exonerou na forma da lei.

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